Престой над 90 дни в Несебър: какво се промени на 1 януари 2025 и какво значи за вас

Престой над 90 дни в Несебър

Години наред българското Черноморие имаше тихо предимство за гостите извън ЕС, които искаха дълга зима край морето: България беше извън Шенген, така че дните тук не влизаха в шенгенската квота. Хората зимуваха в Слънчев бряг по отделно национално броене и пазеха деветдесетте си дни за останалата част от Европа.

Това приключи. Ако планирате дълъг престой тук по съвети, писани преди 2025, съветите са грешни — а и контролът се промени.

Какво реално стана

България влезе в Шенген на две стъпки. Въздушни и морски граници през март 2024, после сухопътни на 1 януари 2025.

Оттогава дните в България се броят към общата шенгенска квота от 90 дни в рамките на 180. Няма отделна българска квота и няма часовник за нулиране. Пенсионер от САЩ, Великобритания или Канада вече може законно да прекара най-много 90 дни от всеки 180 по този бряг без разрешение за пребиваване.

А от 10 април 2026 Системата за влизане и излизане на ЕС работи в пълен обем. Тя заменя печатите с електронен запис на всяко влизане и излизане плюс биометрия и следи изчислението 90/180 автоматично. Неформалните превишения, които някога се разминаваха с уморен служител, броящ печати, сега се хващат от аритметиката.

Две следствия си струва да се кажат направо:

Притежаването на имот тук не дава право на по-дълъг престой. Нито притежаването на българска фирма. Това е най-честото недоразумение сред купувачите по това крайбрежие.

Граничните проверки не изчезнаха навсякъде. С Румъния и Гърция няма контрол. Но пунктовете към Турция, Сърбия и Северна Македония остават външни граници на ЕС с пълни проверки — важно е тук, защото Малко Търново е на около два часа от Несебър, а екскурзията до Турция е обичайна.

Ако сте с паспорт от ЕС, ЕИП или Швейцария

Вие сте изцяло извън Закона за чужденците и се уреждате от отделно законодателство. Престой над 90 дни изисква удостоверение за регистрация, което се подава лично в дирекция „Миграция" в тримесечен срок от влизането. Често се издава в същия работен ден и след това няма отделна стъпка в полицията или общината.

За района на Несебър компетентна е областната дирекция на МВР в Бургас, а не гише в Несебър.

Ако сте с паспорт от трета държава

Три пътя си струва да се знаят. Всеки има свои условия, а тук ги описваме в общи линии, не като списък за отмятане — детайлите се менят, а последиците от грешка са реални.

Дистанционна работа

България отвори режим за дистанционна работа през 2025: промените са приети през юни 2025, правилникът е одобрен през декември, а заявления се приемат от 20 декември 2025.

Прагът за доход е 50 пъти минималната месечна заплата за предходната година, преценяван в брутен размер. При минимална заплата за 2026 от 620,20 евро това е около 31 010 евро годишно — но забележете формата на правилото. То е формула, не фиксирано число, а минималната заплата се вдигна с 12,6% за една година, така че прагът се качва ежегодно и трябва да се преизчислява, а не да се преписва от пътеводител.

Квалифицират се три категории и всички изискват доходът да идва извън ЕС, ЕИП и Швейцария: служител на компания, регистрирана извън тази зона, работещ дистанционно; собственик на над 25% от такава компания; или свободна практика с поне дванайсет месеца документирана предходна дистанционна дейност.

Притежателите не могат да работят за български работодатели, нито да обслужват местния пазар.

Инвестиция в имот

Съществува режим за продължително пребиваване на основа инвестиция в имот, а числото към него се цитира широко и грешно.

Законът казва не по-малко от 600 000 лева. Думата „евро" не се среща в него. По фиксирания курс това е приблизително 306 775 евро — не 600 000. Ако сте виждали по-високата сума, виждали сте валутна грешка.

Две условия стоят в самия законов текст: цената трябва да е изплатена изцяло към датата на заявлението, а парите да са постъпили по сметка в българска лицензирана кредитна институция. Заемните средства са ограничени до 25%.

Сметката, за която става дума, е на продавача, не ваша. Купувачът може да преведе цялата цена от собствената си банка в Лондон, Тел Авив или Дубай директно по сметката на българския продавач и да изпълни условието, без изобщо да открива българска сметка.

И това условие важи само за това основание. Купуването на скромен апартамент просто за да докажете осигурено жилище — по пенсионерския или семейния път — не носи такова изискване.

Пенсионерски и семейни основания

И двете съществуват и повечето хора, които купуват по това крайбрежие и после търсят пребиваване, ползват тях, а не инвестиционното основание. Нарочно не изброяваме документите им тук: единственото, което успяхме да потвърдим, е че нито едно не носи условие за българска банка. Останалото вземете от дирекция „Миграция" или от адвокат, не от туристически пътеводител.

Банка

Българска банкова сметка не се изисква по закон — нито за покупка на имот, нито за да ползвате покупката за пребиваване. Плащането трябва да мине по платежна сметка, в която и да е банка, в която и да е държава.

Повечето собственици все пак откриват сметка — за консумативи, данък сгради и такса поддръжка. Това е удобство, не закон.

Здравеопазване

Европейската здравноосигурителна карта покрива само временен престой. Приема се при първоначално заявление за пребиваване, но не е здравна осигуровка за живеещ тук и не е трайно решение за човек, който зимува по този бряг година след година. Дългосрочно пребиваващ гражданин на ЕС минава към българската здравна каса или към частно покритие.

Британските държавни пенсионери имат отделен път. Формулярът S1 дава пълно българско обществено здравеопазване, финансирано от Великобритания, без местна вноска, и покрива и издържаните лица. Заявява се в NHS Business Services Authority преди преместването, после S1 се регистрира на място и се избира личен лекар. Проверете актуалните срокове и контакти директно при тях — процедурните детайли се менят, а пътеводителят е грешното място за тях.

Колко струва дългият престой

Зимните наеми по този бряг са драстично по-евтини от летните и това е истинският икономически аргумент да се идва извън сезона.

Моментна снимка на обявите в Несебър показва едностайни апартаменти по годишен договор за около 300–475 евро на месец, а студия за 250–450. Приемайте ги като искани цени от малка извадка в един ден, а не като пазарно ниво — но порядъкът е верен и е част от еквивалента на седмица през лятото.

Целогодишно обитаваните части на Несебър са кварталите „Черно море", на сушата, а не на полуострова. Там хората наистина живеят през зимата и там е дългосрочният наемен пазар.

Една честна празнина

Няма да ви кажем какво работи тук между ноември и март. Търсихме и не успяхме да го установим от източник, на който бихме се доверили — кои ресторанти, кои магазини, кои аптеки, какъв транспорт, каква медицинска помощ.

За всеки, който обмисля зима тук, това има по-голямо значение от всичко останало в тази статия, а единственият надежден начин да се отговори е да дойдете и да видите, или да питате някой, зимувал миналата година. Всеки пътеводител, който ви даде уверен списък, гадае.

Накратко

България спря да нулира шенгенския часовник на 1 януари 2025, а от април 2026 броенето е автоматично. Деветдесет дни от всеки сто и осемдесет вече е твърдата граница без разрешение, а притежаването на апартамент не я променя. Ако искате повече, реалистичните пътища са дистанционна работа, пенсионерско и семейно основание; инвестиционният иска около 307 000 евро, не 600 000. И преди да се обречете на зима тук, разберете какво реално работи — никой не го е написал честно, включително ние.