Покупка на имот в Несебър от чужденец: четирите порти, а не онази, за която всички говорят

Покупка на имот в Несебър от чужденец

Почти всеки пътеводител за купуване по българското Черноморие свежда въпроса до едно изречение: чужденецът може да купи сграда, но не и земя, а българска фирма решава проблема. И двете половини са грешни достатъчно често, за да струват пари.

Този текст е писан срещу законовите текстове. Не е правен съвет, а най-полезното в него е следното: наемете свой български адвокат — не такъв, посочен от агента или строителя — да прочете веригата от нотариални актове и кадастъра, преди да сте дали капаро.

Порта първа: кой паспорт, и не е „ЕС или не"

Границата е ЕС плюс ЕИП, а има и два пътя, отворени за всекиго.

Купувач	Апартаменти и сгради	Урегулирана градска земя	Земеделска земя
българин	да	да	да
гражданин на ЕС	да	да	да, но виж порта две
норвежец, исландец, лихтенщайнец	да	да	да, но виж порта две
Великобритания, САЩ, Русия, Турция, Украйна, Израел	да	не лично	не

Забележете къде е Норвегия. Норвежец купува българска земя на свое име; британец от 1 януари 2021 — не. „Извън ЕС" е грешният критерий.

Има и два допълнителни пътя за всяко гражданство. Наследяването по закон е отворено за всички — макар че чужденец, наследил земеделска земя, трябва да се освободи от нея в тригодишен срок. И ратифициран по конституционния ред договор би свършил работа, но за граждани на САЩ, Русия и Турция такъв няма.

Общата забрана отпадна още през март 2007, когато текстът беше заличен от Закона за собствеността. Онова, което го замени, е разрешение при условия — а това е друго нещо и иска внимателно четене.

Порта втора: капанът със земеделската земя, който хапе точно тук

Член 3в от Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи ограничава придобиването до лица, пребивавали в България повече от пет години. Той гледа през българска фирма, регистрирана преди по-малко от пет години, към съдружниците ѝ. И забранява изцяло фирми със съдружници в офшорни юрисдикции или чужденци извън ЕС и ЕИП.

Последното разбива стандартния съвет. Българско ЕООД не изпира съдружник извън ЕС към земеделска земя. Работи за градска земя; тук не работи.

През януари 2024 Съдът на ЕС постанови, че изискване за петгодишно пребиваване нарушава свободното движение на капитали — по дело, отправено от Районен съд Бургас, за ниви в този регион. Но членът не е отменен. Още стои в консолидацията на самото министерство. Купувач от ЕС или ЕИП разчита на предимството на правото на ЕС над текст, който нотариусът още чете на хартия; купувач от трета държава не може да разчита на това изобщо, защото Съдът не е бил питан за него.

Защо това има значение точно около Несебър: голяма част от онова, което се предлага край Равда, Кошарица, Свети Влас и Емона като „парцел за къща", „градина" или „имот във вилна зона", по кадастър още е земеделска земя, а не урегулиран поземлен имот. За апартамент в Слънчев бряг тази порта изобщо не хапе. За парцел зад брега — хапе.

Порта трета: носи ли апартаментът ви дял от земята?

Това е най-скъпото недоразумение в обращение и върви обратно на обичайния съвет.

Българският закон изброява земята под сградата сред общите части, които не подлежат на делба. Тоест по подразбиране апартаментът носи идеална част от земята. Случаят без земя — когато блокът е построен върху право на строеж, а купувачите получават идеални части от това право — е реален и чест в курортните комплекси, но е изключение, което се проверява за всяка сграда, а не правило за апартаментите изобщо.

Четете в акта:

• „идеални части от правото на строеж" — безопасно за купувач от трета държава
• „идеални части от УПИ / дворното място / земята" — не е безопасно в този вид

Това се решава, преди да се съставя актът, от това чия е земята под блока. Отговорът е в собствения акт на продавача и в кадастралната скица, а не в думите на агента.

Ако все пак се обърка, българската съдебна практика е прилагала частична, а не пълна нищожност — купувачът задържа сградата и дела от правото на строеж, а частта за земята пропада. По-добре от нищожен акт, но притежавате нещо различно от платеното, а въпросът не е категорично решен за самостоятелен купувач от трета държава.

Порта четвърта: срочно ли е правото на строеж?

Ако блокът стои върху право на строеж, прочетете учредителния акт за срок. Когато правото е срочно, при изтичането му сградата преминава към собственика на земята безвъзмездно. Срочното право на строеж е изчерпващ се актив, не тихо пристанище.

Колко наистина струва

Нотариалната такса следва публикувана тарифа, еднаква за всяко гражданство, върху по-високото от цената и данъчната оценка. Таванът е 3 067,75 евро плюс 20% ДДС, тоест реалният максимум е около 3 681 евро.

Таксата за вписване е 0,1%, минимум 5,11 евро, без ДДС.

Данъкът при придобиване се определя от всяка община в границите 0,1% до 3%. Несебър начислява 3,0% от 1 януари 2026, вдигнат от 2,8% с решение от декември 2025. Потвърдете го с отдел „Местни данъци и такси", преди да сметнете бюджета, защото собственият PDF на общината е остаряла версия отпреди 2026, в която още пише 2,3%.

За апартамент от 150 000 евро трите заедно дават около 5 335 евро, тоест 3,6% от цената — наша сметка по публикуваните тарифи, не оферта. Изключва ДДС при ново строителство, комисиона, адвокат, преводи и удостоверения. Практикуващите дават 4–6% общо за купувача, след като и те влязат.

Два капана в разходите

Комисионата на агенцията се дължи от всяка страна поотделно, не се дели. Заложете около 3,6% за вашата страна, а не „половината от 3%". При шестцифрен апартамент това недоразумение е петцифрена грешка. А типичен минимум от 1 200 евро плюс ДДС разбива процентното мислене в ниския ценови клас: при студио за 20 000 евро това е 7,2%, само от купувача.

Кой плаща данъка при придобиване. По подразбиране — купувачът. Съществува правило за равно поделяне на разноските, но то стига само до нотариалната такса и вписването, не и до данъка. Приемете, че данъкът е ваш, освен ако договорът не казва писмено друго.

За фирмения път, честно

Регистрацията на българско ЕООД е евтина: таксата в Търговския регистър е 28,13 евро по електронен път или 56,24 на хартия, а минималният капитал е 1 евро. Пълна регистрация се предлага за около 119 евро.

Числото, което се цитира като „500 до 1 000 евро за регистрация на фирма", не е разход по учредяването. То е приблизително годишната издръжка — счетоводство, декларации, отчети — тоест по-скъпата половина, а версията, която я премълчава, ви продава нещо.

И да повторя важното: фирмата стига до градската земя. До земеделската, при съдружник извън ЕС, не стига.

Неща, които никой не споменава

Крайбрежната плажна ивица не може да се притежава от никого, българин или чужденец — тя е изключителна държавна собственост по Конституция. По крайбрежието важат и ограничителни зони, които стесняват строителството и правата върху дюнните образувания. Помолете адвоката си да провери в коя зона попада парцелът.

Собствеността не винаги преминава с нотариален акт. Публична продан на затруднен крайбрежен апартамент прехвърля с постановление за възлагане — обичайно за този пазар — а има и други способи. Обратно, безупречен акт, който прехвърля земя на лице без право да я притежава, е нищожен въпреки това. Актът е необходим, не достатъчен.

Българска банкова сметка не се изисква по закон за покупката. Плащането трябва да мине по платежна сметка — в която и да е банка, в която и да е държава.

Какво промени еврото

Нищо, в нито една посока. Правилата за собствеността не зависят от валутата, нито от граничния режим. Купувач от трета държава не получи права върху земя на 1 януари 2026, а купувач от ЕС нямаше нужда. Промени се деноминацията на цените, оценките, таксите и данъците.

Ако някой ви каже, че еврото или Шенген са променили правилата за чужденци, той ви продава нещо.

Накратко

Проверете категорията на гражданството си — ЕИП, не само ЕС. Проверете кадастралната категория на всяка земя. Прочетете в собствения си акт дали прехвърля земя или право на строеж и дали правото има срок. Заложете 4–6% разходи и помнете, че агенцията таксува вашата страна изцяло.

И вземете независим български адвокат преди капарото, не след него. Всеки капан в тази статия е нещо, което адвокат намира за един следобед, а купувачът открива след години.